按规定，物业公司在建房前期就应该入驻小区，与业主签署前期物业合同，等成立业主委员会后，由业主委员会决定是否聘用该物业公司。但事实上，银川市很多小区在早期建设中，并没有物业公司入驻，许多物业公司的前身都是由开发商成立的，业主通常都是被动接受物业公司，而非自由选择物业公司。

    由于业主和物业公司之间的市场双向选择机制还未形成，同时，作为协调物业公司和业主矛盾的业主委员会，在很多纠纷案例中并没有起到应有的作用，造成物业和业主之间的矛盾和纠纷不断增多、升级。

    记者从有关部门了解到，目前，银川市物业管理覆盖面仅有54%%，仍有2/3的住宅小区没有成立业主委员会。在100余个业主委员会中，真正能起到作用的不到30个，由于业主委员会无法发挥监督物业公司的职能，在此情况下，当业主对物业公司服务质量不满意的时候，往往采用拒绝缴纳物业费的办法被动维权。

3

物业公司：应加强与业主的沟通

    银川承天物业公司相关负责人告诉记者，在物业公司与业主纠纷比较普遍的情况下，通过法律途径解决问题是最后的选择。如果上了法庭，既损耗宝贵的司法资源，也不利于物业合同继续履行。

    据银川高台寺小区物业管理处刘主任介绍，2002年至2004年，该小区每年都有六七十起与欠缴物业费有关的诉讼案件。为此，刘主任专门对30余户欠费业主进行走访，积极与业主进行沟通。后来，30余户业主在了解了物业公司的职能及物业费使用范围后，均主动缴纳了欠费，该小区物业费缴费率也从不足50%提升到98%。刘主任认为，加强与业主之间的沟通是解决纷争的最有效途径。

4

政府仍需扩大监管范围

    如何调解业主与物业公司之间的矛盾？

    “收费要阳光、透明，服务范围要公示。”宁众律师事务所律师罗少忠认为，出现了问题，可以采用公示的方法让业主了解，甚至可以邀请业主参与到物业管理中来，还可设立监督平台，以此改善物业和业主的关系，很多问题便会迎刃而解。同时，罗律师表示，业主委员会要真正起到在业主与物业公司之间的桥梁作用，代表业主与物业公司签订物业服务合同，要尽量把服务内容进行细化，这样才能避免矛盾冲突的发生。

    罗少忠认为，物业管理的相关法规只有原则性的条款，对于地下车库权属问题、电梯费的分担问题、供暖温度引发欠费问题等都没有作出规定，必然带来执法环节上的不统一。在目前情况下，要缓解诉讼案件的上升态势，除了业主委员会与物业公司签订物业合同时要将服务内容进行细化外，政府部门还要进一步扩大监管范围，这才是解决此类纠纷的关键所在。