房价上涨引发房屋买卖纠纷

卖方以未收到定金为由要求撤销买卖合同被法院判违约

案  例

    近期房价飞速上涨引发诸多房屋买卖合同纠纷案。日前，北京市第一中级人民法院审结了一起房屋买卖居间合同纠纷案，卖主以未收到买方定金为由提起诉讼，要求撤销双方的房屋买卖合同。法院终审认为，买方已将定金交给中介公司，由中介公司提存，在房屋买卖条件尚未成熟的情况下，为确保双方利益，中介公司有义务在一定期限内保管定金，无权随意支付给任何一方。据此，法院最终判令解除双方居间买卖合同，中介公司返还买方定金12万元，卖主给付买方违约金12万元。
    2006年9月初，张先生与李女士以及北京我爱我家房地产经纪有限公司签订了房屋买卖合同、补充协议以及居间合同。合同约定，张先生购买李女士所有的房屋一套。合同签订后，张先生向我爱我家支付了房屋定金12 万元。
    李女士却迟迟不履行合同，并在9月底向张先生和我爱我家发出解除房屋买卖合同、居间中保合同及相关附件和补充协议的通知，称由于自己未收到定金，以上合同属无效合同，要求解除。为此，张先生起诉到法院，要求解除双方房屋买卖合同，返还定金12万元，并由卖方支付违约金12万元。
    经法院调查得知，由于李女士一直没有对房屋进行评估，我爱我家未将定金交付给李女士。在案件审理过程中，三方均同意解除合同，我爱我家同意返还定金。于是，法院根据审理结果，作出上述终审判决。

分  析

    法院认为，根据三方签订的居间中保合同第四条第1款，定金应由我爱我家提存，张先生于合同订立当天未直接向李女士而是向我爱我家交纳了定金12万元，符合合同约定。张先生于签订合同当天交付定金，并不意味着李女士当天要收到定金。我爱我家作为房屋买卖合同的中保方，是为买卖双方按约履行合同作出担保，而不是仅为其中一方担保。按合同约定，定金由我爱我家提存的意义在于，买卖双方任一方未按约定履行，都不能收回或收取该定金。我爱我家有义务在一定期限内保管定金，无权随意支付给任何一方，以体现定金和中保方的担保作用。三方约定定金抵作房款，而居间中保合同第四条第2款约定的我爱我家支付房款给李女士的条件尚未成熟，我爱我家在收到张先生交付的定金后未立即给付李女士是符合合同约定的。 
    鉴于李女士单方面解除合同所持理由不能成立，根据双方签订的《房屋买卖合同》第八条第1款，李女士应当支付张先生相当于房价款10%的违约金，违约金数额应当确定为12万元。