题记 中国土地产权制度是一个由国有土地和集体土地组成的公有制土地大系统，提供了政府替代市场的产权基础和内生动力，因此，研究集体土地产权制度，必须将之置于中国土地产权制度大系统之下，并且和国有土地产权制度进行比较。离开了中国土地的产权双轨制和供给双轨制的公有制土地产权框架和政府垄断市场体制的制度结构，我们没有办法准确回答集体土地作为二等产权的制度设计目的和征地机制弊端，以及政府行政权和国有土地产权对社区组织和集体土地产权的无情掠夺和侵蚀的深层体制和机制原因，从而没有办法准确回答从管理层次改革土地制度以及征地制度办法之不可行

摘要：作者从中国土地政府垄断市场体制的结构、特征、缺陷；从中国土地国有和集体所有产权制度的结构、特征、外部性；从政府进入市场寻利的动机、选择垄断市场体制的原因、政府市场寻利的负效应等三个大方面，对中国土地市场进行了以诚信为切入点的分析，揭示了政府管理体制、政府职能以及土地产权制度是诚信异化的本质原因，并探索了重建诚信制度的任务。

关键词：土地市场 诚信 政府 垄断 产权

研究中国土地市场的运行体制、产权制度与政府职能，诚信是最佳切入点。

从理论意义分析，诚信作为人类社会的基本价值标准，贯穿于一个社会政治、经济、文化（包括伦理道德）、法律等所有制度，反映了一个社会包括政府和人民文明程度的综合水准，因而诚信价值标准的演化进程和结果是人与人、组织与组织、国家与国家关系稳定程度的指标。同时，诚信作为人类社会的重要制度，是人类社会政治、经济、文化（包括伦理道德）、法律制度之间合作博弈形成的制度均衡，是人与人、组织与组织、国家与国家交易成本的帕雷托最优结构，因而诚信制度的演化进程和结果是衡量一个社会制度成熟或健全与否的基本尺度。任何社会形态、尽管对诚信价值标准的理解有所不同，但是都存在对诚信价值、诚信制度的需求和供给，因此，以诚信为切入点，无论在古代还是现代，都是研究各国文明和制度建设的最佳视角。　　

从现实意义分析，中国作为经济社会转型国家，正在从一个奉行诚信的农业文明古老国家向一个奉行诚信的工业文明现代国家转型，当前的问题，首先面对现代诚信价值标准和诚信制度的缺失，其次面对传统诚信价值及诚信制度的异化。由于诚信价值标准与诚信制度的缺失与异化同时并存，可以说当前中国社会不讲诚信的陷阱四处能见，于是引致人与人、组织与组织、国家与国家交易成本的帕雷托制度均衡濒临崩溃。因此，中国土地市场这一由计划经济体制向市场经济体制转型的独特市场背景，构成了中国土地市场极具转型典型性的综合特征，有利于本文以中国土地市场为视角探讨诚信缺失的政府与市场、公有产权外部性、制度产生机制的路径障碍等诸方面的合作博弈关系与制度变迁原因。　　

中国土地市场具有转型政治经济体制的基本特征和转型社会的政治经济体制、产权制度、政府职能之间的基本矛盾，因此，诚信问题尤为突出。随着中国经济的转型，经过近20年的努力，现行中国土地制度转型的法律框架，尽管还不完备，但是基本已经确立。按常理讲，中国公有土地产权运行应该是有法可依的，中国土地市场的秩序应该是规范有序的。但事实上，土地批租却泥沙俱下。在政治经济利益最大化的驱动下，作为行政主体和市场主体的政府成为经济人，并运用公权推动土地资源向土地资本转变，从而引致中国现行土地制度（土地体制、产权制度）迄今不仅并未完全实现制度预期，而且加剧了市场混乱、交易腐败、土地资产流失、土地经济泡沫，并且自制度投入起，始终在一个怪圈中年年循环，从而在很大程度上增加了土地交易成本，制约了经济社会的可持续发展。业界熟知的一句话："政府采取世界上最为严格耕地保护和土地管理政策的国家却是世界上农地最容易被政府征用甚至乱占滥用的国家"，正好道出了中国土地制度的尴尬。